Acheter sur plan, c'est acheter un appartement qui n'existe pas encore. En contrepartie d'un prix de lancement inférieur au prix livré, l'acquéreur accepte d'attendre la fin du chantier. Pour que l'opération reste une bonne affaire, cinq points méritent une vérification sérieuse avant toute signature.
1. Le terrain : qui le possède, et avec quel titre ?
Un programme immobilier repose d'abord sur un foncier. Demandez le numéro du titre foncier et vérifiez que le promoteur en est propriétaire ou dispose d'un acte lui donnant le droit de construire et de vendre. Un terrain en simple bail, en délibération ou en litige est un signal d'alerte. À Dakar, la Conservation foncière délivre un état de droits réels qui répond à cette question en quelques jours.
2. L'autorisation de construire
Le permis de construire doit exister, être au nom du maître d'ouvrage du programme et correspondre à ce qui vous est vendu : nombre de niveaux, destination (habitation, commerce), nombre de logements. Un projet présenté en « R+10 » avec un permis délivré pour « R+6 » n'est pas le même projet.
3. Ce que vous achetez exactement
Le contrat de réservation puis l'acte de vente doivent décrire précisément le bien :
- la surface de l'appartement et, idéalement, la surface pièce par pièce ;
- l'étage, l'orientation et le numéro de lot ;
- les équipements inclus (cuisine, climatisation, placards) et ceux qui ne le sont pas ;
- les parties communes : ascenseurs, parking, contrôle d'accès, toiture-terrasse.
Les images de synthèse sont indicatives. Seule la notice descriptive annexée au contrat fait foi. Si un élément compte pour vous, il doit y figurer par écrit.
4. Le calendrier et l'échéancier de paiement
Un programme sérieux annonce une date de démarrage des travaux et une date de livraison prévisionnelle, et il lie les paiements à l'avancement réel du chantier : fondations, gros œuvre, mise hors d'eau, finitions. Méfiez-vous d'un échéancier qui exige l'essentiel du prix avant le début des travaux. Demandez aussi ce qui est prévu en cas de retard de livraison.
5. Qui construit ?
Le promoteur vend ; l'entreprise de construction bâtit. Renseignez-vous sur cette dernière : ses chantiers livrés, son encadrement technique, sa capacité à tenir un planning. Un groupe qui réunit la conception, la construction et la commercialisation sous une même direction limite les intermédiaires, et donc les occasions de perte d'information entre ce qui a été vendu et ce qui sera livré.
Un bon programme en VEFA se reconnaît à la précision de ses documents, pas à la beauté de ses images.
Et le prix de lancement ?
Il récompense ceux qui s'engagent tôt, quand le promoteur a besoin de sécuriser ses premières ventes. Il est réel si l'écart avec le prix livré est expliqué et si les conditions de réservation sont claires : montant du dépôt, délai de rétractation, conditions de remboursement. Demandez-le par écrit.
Chez Référence Immo, chaque acquéreur reçoit le plan détaillé, les surfaces pièce par pièce et la notice descriptive avant de réserver. C'est à ce prix que l'achat sur plan reste ce qu'il doit être : une décision éclairée.